Rentabilité

Recherche de Rentabilité .La rentabilité locative en loueur meublé .Pourquoi la rentabilité est-elle certaine en LMNP ou LMP .Comment se calcule la rentabilité en loueur meublé (lmnp ou lmp )

1. Choisir le lmnp pour la rentabilité

   Question :

   Si je vous ai bien compris , choisir d'investir en LMNP c'est choisir la Rentabilité ?pourtant vos programmes n'offrent pas des rentabilités très élevées par rapport à ce que je peux obtenir en achetant un appartement dans l'ancien , et en le gérant moi même .Pouvez vous me convaincre du contraire ?

   Réponse :

   La rentabilité d'un achat d'appartement ou de villa en lmnp est certaine , si l'on ajoute tous les avantages que ce statut qu'il soit non professionnel (lmnp) comme professionnel (lmp) offrent aux clients investisseurs .Dans votre cas, vous recherchez de la rentabilité , vous proposer 4,5%, 5% ou 5,40% de loyers vous paraissent assez dérisoires comparés à une acquisition dans l'ancien que vous géreriez vous même .Il est vrai que ces dernières années , les rentabilités locatives ont baissées , forcément puisque les prix de l'immobilier ont grimpés dans les résidences de services comme dans l'immobilier ancien .

   Pour rester réaliste comparons ce qui est comparable ( en l'absence d'éléments de votre situation patrimoniale et fiscale que je vous propose d'étudier gratuitement )

   L'investissement en LMNP

   1. Le statut lmnp vous permet soit de réduire vos impôts de 25% du prix de l'immobilier +acte sur 9 ans , soit de ne pas payer d'impôts sur les revenus bic grâce au principe des amortissements différés .
   2. Les frais d'acte sont réduits
   3. Vous récupérez la tva d'acquisition du prix immobilier (19,60%) et du mobilier (5,50%)
   4. La rentabilité est nette de frais de gestion et de Soucis de gestion .
   5. Pas de vacance locative ni de carence locative vous avez un seul et unique locataire qui s'engage par un bail de 9 ans à 22 ans  .
   6. Vous n'avez pas de frais d'entretien, ni d'équipement (chauffe-eau, frigo etc) à changer .
   7. Dans certains secteurs les gros travaux sont à la charge du gestionnaire.
   8. Vous connaissez d'avance la rentabilité et le mode de calcul de revalorisation de vos loyers

   L'investissement dans l'ancien

   1. Pas de réduction spécifique d'impôts sauf en déficit foncier si vous faites des travaux ou avez déjà des biens immobiliers (par le jeu des intérêts d'emprunt)mais avec une durée limitée.
   2. Les frais d'acte sont de l'ordre de 7 à 10% selon le prix d'achat
   3. Vous ne récupérez pas de tva ( 19,60%de 100 000  par exemple = 19600 euros)
   4. Vous n'avez pas de frais de gestion puisque vous gérez vous même mais avec des soucis de gestion
   5. Vous avez le risque de carence et vacance locatives et même avec une assurance ( ce qui génère un coût) il y a toujours des mois de franchise
   6. Un seul et unique locataire pendant 9 ans c'est possible? pendant 15 ans très rare , non?
   7. Vous aurez ,comme tout bon propriétaire des frais d'entretien et de renouvellement d'équipement ( frigo, chauffe-eau, moquette ...
   8. En achetant dans l'ancien vous n'êtes plus protégé par les garanties décennales et si les autres copropriétaires votent à la majorité de gros travaux (ne serait-ce que la réfection des façades)vous devrez payer votre quote- part .
   9. Enfin vos loyers seront soumis à l'impôt sur le revenu, à la csg, à la rsa , et dans votre tranche marginale .
   10. Si vous pouvez fixer librement votre premier loyer, trouver un locataire qui l'accepte, et à condition que ce loyer soit dans les prix du marché .Le réindexer chaque année ou tous les 3 ans sera peut être plus délicat .

    

   En additionnant les avantages du LMNP par rapport à la rentabilité probable générée par la location nue dans l'ancien , vous pouvez vous rendre compte par vous même qu'investir en LMNP ne se cantonne pas à regarder la rentabilité faciale générée par les loyers , mais à prendre en compte l'ensemble des avantages, l'absence de contraintes de gestion, et que l'addition de  tous ces paramètres représente beaucoup plus de rentabilité que la seule garantit dans le bail

   Vous ai-je convaincu(e )?

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3. Calcul de la rentabilité en lmnp