Loueur meublé professionnel - LMP

Avantages

Constitution d'une stratégie patrimoniale aux multiples avantages :

LES POINTS FORTS

Avantages à l'Acquisition

1) Défiscalisation Immédiate des frais de commercialisation et d'établissement l'année d'acquisition

à condition que l'exploitation soit réelle cette année là , BIEN EN EXPLOITATION et non PROGRAMMES EN VEFA , avec un minimum de recettes calculées au prorata des jours d'exercice, et que l'inscription au RCS soit effective.

Les frais liés a l'acquisition en VEFA ne seront pas perdu fiscalement, mais viendront en amortissement linéaire sur 2 a 5 ans .

2) Récupération de la TVA , (19,60% )payée sur l'Immobilier, de la TVA (5,50%°) payée sur le Mobilier et la TVA sur Honoraires ( 19,60%)

à condition d'acquérir des logements ( appartements ou villas) dans des résidences offrant au moins 3 des 4 services exigés, qui sont : les services d'accueil, de petit déjeuner, de nettoyage des locaux, et fourniture de linge; ces résidences sont assujetties à la TVA sur les loyers au taux de 5,5% au sens de l'article 261D 4EME DU CGI .

Avantages ultérieurs et sur la durée

Avantages Fiscaux

1. Défiscalisation des revenus locatifs , ces revenus étant traités comme des BIC ( bénéfices industriels et commerciaux ( voir rubrique amortissements et BIC plus loin dans le texte)

2. Déduction intégrale des intérêts d'emprunt, des charges financières liées à l'acquisition, des primes d'assurance emprunteur, charges de copropriété, gestion, et frais d'entretien, des primes d'assurance propriétaire non occupant , de l'impôt foncier ;

Avantages Financiers

1. Des recettes garanties par bail commercial ferme sur une durée de 9 ans, 11 ans, 5ans, voire 24 ans, renouvelable, recettes réindexées en règle générale par période triennale .
2. Des recettes sans impôt pendant plus de 20ans voire jusqu'à 30 ans par le cumul des amortissements mis en réserve , et qui créeront un déficit dès que le résultat d'exploitation deviendra positif
3. Des recettes nettes de frais de travaux d'entretien puisque ces travaux seront pris en charge par le preneur à bail , dans certaines résidences, prise en charge également des gros travaux (article 605 et 606 du CGI)
4. Des charges sociales inexistantes ou minimes ; l'Inscription au RCS entraine l'affiliation de l'investisseur aux caisses de régime obligatoire ( retraite de base,complémentaire conjoint, allocations familiales) Mais en présence d'une activité lmp dont le résultat d'exploitation est nul ou négatif , qui est presque toujours le cas pendant les 15 a 20 années de déduction des intérêts du crédit,il y a une exonération des cotisations aux régimes obligatoires seule est due la cotisation Minimale Forfaitaire pour l'assurance maladie , en l'absence d'autres revenus non salariés ( tns, commerçants, gérants majoritaires d'autres sociétés , artistes, sportifs etc ..)
5. Exonération de Taxe Professionnelle , les locaux meublés étant donnés à bail à un professionnel , le Preneur à Bail, c'est celui-ci qui est soumis à la taxe.
6. Plus-Value de Cession , Exonération d'impot sur la plus-value en cas de revente d'un ou plusieurs biens immobiliers,
   1. si l'activité de LMP a été exercée pendant au moins 5 années pleines et consécutives
   2. si la moyenne des recettes des 2 années civiles précédentes est inférieure à 250000 euros htva .

Avantages Patrimoniaux

1. Protection de l'Investisseur par l'assurance emprunteur règlant à sa place les mensualités du crédit et de l'assurance si celui-ci se trouve en incapacité temporaire de travail , ou en invalidité absolue et définitive à la suite d'un accident ou d'une maladie .
2. Protection de la Famille dès le 1er jour par l'assurance emprunteur couvrant la totalité de l'emprunt en cas de décès du ou des souscripteurs .
3. Protection du Conjoint , qui pourra devenir le gérant (e) de la sarl de famille (par ex) cotiser les trimestres manquants pour pouvoir bénéficier d'une retraite à taux plein, si par exemple elle ou il a interrompu son activité professionnelle pour élever les enfants .
4. Compléter sa retraite par répartition par des versements sur un contrat de retraite par capitalisation défiscalisable en loi Madelin et obtenir des revenus complémentaires à l'age de la retraite .
5. Anticiper son Départ à la RETRAITE : le loueur meublé professionnel peut utiliser son STATUT SOCIAL de LMP pour cesser toute activité professionnelle effective tout en bénéficiant pour lui et sa famille de l 'assurance maladie ( sécurité sociale) avec des cotisations minimes, d'une complémentaire santé defiscalisable dans le cadre de la loi Madelin, valider à peu de frais ses trimestres de cotisation retraite et cumuler ainsi les droits nécessaires à une reversion à taux plein le moment venu .
6. Revendre plus facilement un ou plusieurs de ses biens , puisque le statut lmp s'appliquant aussi bien à des biens neufs qu'anciens, le nouvel acquéreur pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier de l'intégralité des avantages du statut .
7. Transmission :
   • TRANSMETTRE PAR DONATION en créant une SARL de Famille constituée par lui, son conjoint , ses enfants rattachés à son foyer fiscal , majeurs ou indépendants de son foyer fiscal , à condition de respecter les montants de recettes obligatoires en fonction des parts de chacun .Donation de parts possible sans impôt tous les 6 ans . Donation -Partage en présence de plusieurs enfants jusqu'à 150000 euros par enfant et par parent .Autre Possibilité : Le Démembrement des parts sociales entre nu-propriétaire et usufruitier(s)( prévoir acte notarié pour éviter toute remise en cause fiscale ).
   • TRANSMETTRE PAR SUCCESSION à titre gratuit , puisque le LMP étant un statut professionnel bénéficie de l'ensemble des mesures destinées à favoriser la transmission des petites entreprises ( idem par donation) et notamment d'un abattement à hauteur de 75% de la valeur des biens ou titres transmis par décès  CONDITIONS A  RESPECTER :
     • SI SOCIETE : 3 conditions
     • Le loueur doit avoir en cours au moment de son décès un engagement de conservation des titres d'au moins 2 ans .
     • L'ensemble des héritiers doit s'engager à conserver les titres de la société durant au moins 6 ans .
     • L'un des héritiers ou Légataire doit exercer son activité principale dans la société pendant les 5 années suivant la transmission.
     • SI ENTREPRISE INDIVIDUELLE : 2 conditions à respecter
     • L'ensemble des héritiers doit s'engager à conserver les titres de l'entreprise 6 années au moins .
     • L'un des héritiers ou Légataire doit poursuivre l'exploitation pendant 5 ans au moins. PAR CONTRE aucune durée de détention requise en cas de création de l'entreprise transmise ,ou par mutation à titre gratuit .
8. PAIEMENT DES DROITS DE DONATION OU SUCCESSION Différé de 5 ans pour le Premier Paiement des droits, Possibilité d'étalement du paiement des droits sur les 10 années suivantes et par paiement semestriel Coût de l'étalement au tiers du taux d'intérêt légal .
9. ISF ET EXONERATION pendant toute la durée du crédit , le montant emprunté ( in fine) ou restant dû s'inscrit en passif .Les revenus BIC sont déficitaires .A la fin du crédit il est possible d'échapper à L'ISF si les revenus générés en loueur meublé sont :
   • SUPERIEURS à 23000 euros ttc
   • et SUPERIEURS aux revenus Professionnels de son foyer fiscal ( idéal pour les retraités) ou pré-retraités n'ayant plus d'activité professionnelle rémunérée
10. AVANTAGES Retraité, Retraite Anticipée, Reconversion
    • A la Retraite :
      • Compléments de revenus exonérés d'impôt pendant de nombreuses années selon date d'acquisition et montant des autres revenus du foyer fiscal .
      • Statut LMP n'est plus possible si les revenus de la location meublée sont inférieurs à 23000 euros ttc.
      • Exonération d'ISF possible
    • Reconversion ou Retraite Anticipée Des professionnels ayant passé de nombreuses années à exercer une activité prenante et contraignante ( informaticiens, chefs d'entreprise, pilotes etc ...) éprouvent le besoin de cesser leur emploi pour consacrer ,quelques années de leurs vies , à leur Passion ( voyages actions humanitaires, photographie, ou pêche à la ligne...). Ils disposent d'un capital à placer et souhaitent :
      • Conserver une couverture sociale ( assurance maladie , et complémentaire santé )
      • Cotiser pour valider les trimestres de retraite manquants , ceci afin de percevoir une retraite à taux plein
      • Percevoir des revenus certains et réguliers, sans fiscalité , leur garantissant un niveau de vie confortable , sans aléas et sans soucis de gestion

Le Statut de LOUEUR MEUBLE PROFESSIONNEL répond parfaitement et point par point à ces nombreux objectifs SI LES NOUVELLES CONDITIONS EXIGEES depuis le 01 janvier 2009 sont respectées .Audit financier, fiscal , et patrimonial indispensables . Nous consulter .

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